ゴミ屋敷化を防ぐために大家さんがすべき対応策３選

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マンションやアパートの規模、立地、築年数にかかわらず、いつどこで起こっても不思議ではない「ゴミ屋敷化」問題。トラブルになる前に対策したいと考える方も多いでしょう。

そんな悩める大家さんに向けて、ゴミ屋敷化を未然に防ぐ対処法を紹介します。大家さんの費用負担を最小限に抑えるために、できることからはじめましょう。

1.ゴミ屋敷は大家さんにとって深刻な問題

近年、ゴミ屋敷問題はテレビやマスメディアで取り上げられることも多く、行政への相談件数は増加傾向になります。
メディアに取り上げられるのは戸建てのゴミ屋敷ばかり。

首都圏行政の調査※１では「ゴミ屋敷と認知されている住宅のうち、戸建てが約 7 割 5 分であり、集合住宅が約 1割 5 分である（「その他」が約 1 割）」など、ゴミ屋敷は戸建てに多いと思われがちです。

しかし、実際はマンションやアパートの集合住宅でもゴミ屋敷化するケースは珍しくありません。
ゴミ屋敷化してしまう人のなかには、以下のような方もいらっしゃいます。

・容姿に気を配る女性
・職歴や収入面に問題がない人

理由はさまざまですが、不動産管理会社はクレーム通報が入るまで、貸室がゴミ屋敷化していることに気づかないこともあります。

部屋が隣接しているマンションでのゴミ屋敷化は、「異臭」「ゴキブリなどの害虫の異常発生」といった近隣トラブルにつながる可能性があります。貸主にとっては対策が必要と言えるのです。

 

2.ゴミ屋敷で大家さんの対応が増えるリスク

ゴミ屋敷が発生した場合、基本的には大家さんに負担がないのが現状であります。暮らしていた方の過失にあたりますので、原則は大家さんに対する責任はありません。

ただし、住民の退去の可能性や、部屋の借り手がいなくなるというリスクが生じることは避けられない事実。

ひどい場合はゴミ屋敷化した借主が逃げてしまい、ゴミの処分から部屋のリフォームまでの修繕費用をすべて大家さんが支払った、というケースもあるのです。

ゴミ屋敷化を防ぐために、大家さんができる対策についてみていきいましょう。

 

3.ゴミ屋敷を防ぐために大家さんがすべき対応

大家さんは全ての入居者に対してゴミ屋敷化しない対策を行う必要があります。

先に書いたように、ご依頼者のなかには身綺麗にされている女性も多く、貸す段階で「ゴミ屋敷化してしまいそうな人」と見抜くことは至難の業です。

これまで特殊清掃員として、多くのゴミ屋敷のご依頼をいただき、そこにまつわる人間模様にも向き合ってきました。

そんな私たちが考える、大家さんがとるべきゴミ屋敷化防止対策は、大きく以下の3つになります。

それぞれの内容について詳しく解説します。

 

その１　契約書の内容を見直す

ひとつ目は、契約書を見直し、ゴミ屋敷対策の特約項目を作ることです。

借主が部屋をゴミ屋敷化してしまった場合の費用負担について、契約書に明記しておくことで大家さんの費用負担の助けになります。

契約の段階で「ゴミ屋敷化したら、原状回復にかかる費用はあなたの負担ですよ」と借主が念を押されることで、ゴミ屋敷化の抑止につながります。

また、クリーニングに関する特約を付けて、借主が負担することに法的効力を持たせている大家さんも少なくありません。

原状回復費用については、国土交通省が定めるガイドラインに大家さん・借主、それぞれが負担する範囲が明示されていますが、万が一のケースを想定して、ゴミ屋敷に関しても特約を設定しておきましょう。

 

その２　ゴミ屋敷化していないか定期的にチェックする

二つ目はゴミ屋敷化していないか、お部屋を定期的にチェックすることです。

表向きは「今度、保守点検します」「来月、水道工事があります」ということにして、数カ月に一度程度、お部屋を訪ねるようにします。大家さんが来る、人目につく可能性があることから、借主に「部屋を片付けなくては」という意識が働き、ゴミ屋敷化を未然に防ぐことにつながります。

訪ねた際にお部屋の様子をチラッと確認して、ごみを溜めていそうな気配があれば話し合う、警告をするなどの対応ができるほか、定期的な訪問チェックは問題が大きくなる前の予防線となるでしょう。

 

その３　近隣住民との連携をとる

三つ目は、近隣の方との連携をとることです。

ゴミ屋敷のご依頼を受けた際、我々の仕事はごみを片付けることだけでなく、近隣の方の気持ちをおさめることも大切だと考えています。

「異臭」や「害虫の発生」によって、安心かつ安全な居住環境を脅かされているわけですから、近隣住民の方々に不安や怒りが生じるのは当然のこと。そこにどれだけ対応できるかが、ゴミ屋敷の問題解決でもあるのです。

近隣の住民の方と普段からコミュニケーションを取っておくことで、問題の早期発見ができ、迅速な対応ができます。大きなトラブルにならずに済むことも多くありますので、近隣住民の方との関係づくりもゴミ屋敷化対策に効果的です。

 

4.ゴミ屋敷化を防ぐためには保険の見直しも大切

ゴミ屋敷化した部屋の原状回復費用は、基本的には借主が支払うものであり、大家さんが負担するものではありません。しかし、払えない・払わないなどの費用の問題や、当人が逃げてしまったりする可能性も。修復費用を大家さんが全額負担することは、あり得ない話ではないのです。

こういった最悪の事態に備えて、保険に入っておくことは非常に有効です。

最近では、火災・落雷・盗難など事故や自然災害に伴う費用のほか、また孤独死してしまった場合の清掃費や遺品整理の費用を負担してくれる保険もあります。ゴミ屋敷になってしまった場合も、100万円程度まで補償可能な少額短期保険も多いです。

入居の時や更新の際に、こうした保険への加入を義務付けることで、大家さんの急な出費を防げます。火災保険など賃貸契約に保険加入が盛り込まれていることが一般的ですが、ゴミ屋敷にも対応できる補償内容になっているか、保険内容を見直して、リスクを最小限に抑えるようにしましょう。

 

少額短期保険とは

少額短期保険は、少額かつ短期の保険の引き受けのみを行う保険のことです。近年ではニッチな分野の保険も増えていることから、「ミニ保険」とも呼ばれています。
一般的な生命保険や損害保険との大きな違いは以下の3つです。

保証期間が短期のため、満期に達したら契約を更新する必要があります。忘れずに更新してください。
また少額短期保険は、生命保険料控除や地震保険料控除の対象ではありません。年末調整時の還付金を受け取れないことを覚えておきましょう。

 

少額短期保険を選ぶときのポイント

大家さんのリスクヘッジをしてくれる保険は、以下の補償をセットにして提案していることが多くあります。以下の3つの補償をしっかり提示している会社であることが、加入する保険を選ぶときのポイントです。

最も重要なポイントは、上記３点がゴミ屋敷を補償対象としていること。貸している部屋に何かあっても損害補償されると安易に考えず、対象とされる事故の中に「ゴミ屋敷の項目」が入っているのか、確認する必要があります。

 

5.まとめ

大家さんにとってリスクでしかないゴミ屋敷問題。
多くのゴミ屋敷を処理してきた特殊清掃員の観点から、ゴミ屋敷を生まないために大家さんができることをご紹介しました。

初期の段階でゴミ屋敷の芽を摘むことで、近隣との大きなトラブルに発展させず、大家さんのリスクも最小限に抑えることができます。
安心した賃貸経営をするためのヒントとしてご活用ください。