アパートのゴミ屋敷に大家さんが取るべき4ステップ

ごみ屋敷清掃

アパートのゴミ屋敷に大家さんが取るべき4ステップ

自分が経営・管理しているアパートでゴミ屋敷が発生してしまったら、
ゴミ屋敷の住人に退去してもらうことはできるのでしょうか？

アパートの入居者は借家権を持っているから、
すぐ退去させることはできませんよ。

アパートをゴミ屋敷にした住人をすぐに退去させることはできない

アパートをゴミ屋敷化させた住人に立退きを依頼しても、すぐ退去してもらうことはできません。賃貸契約の借主は、法律によって居住する権利が保護されています。
借主を保護する法律は借地借家法といい、土地や物件の賃貸借に関するルールを定めている法律です。

ここで、立退きに関する借地借家法28条の条文を紹介します。

借地借家法28条第二十八条　（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。出典：e-Gov

要約すると、
「貸主が退去や更新を拒否する場合は正当な事由が必要であり、主張する事由が認められない場合は、
契約を終了できない」
と書かれています。

借地借家法28条で定められている正当な事由とは、以下4つの要件のいずれかを満たす事由です。

契約解除や更新拒否の正当な事由

貸主が該当する部屋に住まなくてはいけなくなった
貸主と借主の間で信頼関係が破綻した
建物が古くなり、建て替えが必要になった
明渡しの条件として、立退料の支払いを申出た

ゴミ屋敷を理由に立ち退きを申し出る場合は、貸主と借主の間で信頼関係が破綻していることが事由に
該当します。
ですから、ゴミ屋敷を理由に信頼関係が破綻してしまったことを証明しなくてはなりません。

信頼関係の破綻を証明するためには、期限を決めて片付けるよう注意したにも関わらず改善がみられない、
1年以上の長期に渡り常識範囲外のゴミを放置している等の事由を証明する必要があります。
そのため、ゴミ屋敷状態を確認してすぐ立退きをしてもらうことは難しいでしょう。

アパートにゴミ屋敷が発生したときに大家さんがするべき4ステップ

ゴミ屋敷の住人に注意をしても、無視されることがほとんどです。スムーズにアパートのゴミ屋敷を
解決するためには、明け渡し訴訟を見据えて対応する必要があります。

まずは、口頭や文書でゴミを片付けるよう注意をしましょう。
注意をしてもなおゴミが放置されている場合は、次のような順序で対応します。

このように対応を進めていくことで、ゴミ屋敷化によって貸主と借主の間で信頼関係が破綻したことを
証明できるため、明け渡し訴訟を起こしたとき有利になります。

STEP1.ゴミを片付けるように口頭や文書で注意する

管理しているアパートでゴミ屋敷が発生していたら、まずゴミを片付けるように口頭や文書で
注意しましょう。
ゴミ屋敷の住人が片付けに応じてくれない場合、明け渡し訴訟を起こして退去してもらうしかありません。
明け渡し訴訟では、
「何度も注意したが、実行してもらえなかった」
「期日を決めて片付けを促したにもかかわらず、対応がなされなかった」
という事実を証明する必要があります。

そのため、
「ゴミを放置していると、火災や害虫が発生するかもしれない」
「アパート内の共用施設にゴミを置くと他の住民に迷惑がかかる」
など、ゴミについて困っているとゴミ屋敷の住人に伝えましょう。

その上で、いつまでに片付けてもらえるのか、約束を取り付けてください。話をしたら日時や話の
内容まで記録しておくことがおすすめです。裁判になったとき証拠として提出できます。

ゴミ屋敷の住人も、ゴミやモノを片付けられなくて困っている可能性があります。
まずは、ゴミを片付けるよう注意して、必要であればゴミ屋敷の片付け業者を紹介してあげましょう。

STEP2.ゴミを片付けるように内容証明郵便を送る

直接注意をしても聞き入れてもらえなかった場合は、内容証明郵便でゴミを片付けるよう通達しましょう。
内容証明郵便は、誰がいつどんな内容の手紙を誰に宛てて送ったのか、日本郵政が証明してくれる
サービスです。
そのため、明け渡し訴訟になった際に証拠として提出できます。

内容証明郵便で送る手紙には、
「○月○日までに部屋、共用施設のゴミを片付けてください。期日までに片付けられていない場合は、
契約を解除します」
という旨を記載しておきましょう。

内容証明郵便を送ってもゴミを片付けてもらえない場合は、ゴミ屋敷の住人に善管注意義務違反があると
証明できます。口頭での注意でゴミを片付けてくれない住人には、内容証明郵便を送りましょう。

STEP3.行政に相談する

内容証明郵便を送るのと同時に、アパートでゴミ屋敷が発生していることを行政に相談しましょう。
行政にゴミ屋敷について相談すると、ゴミ屋敷を調査し、指導や勧告がおこなわれます。

たとえば、京都市では、2015年11月13日に6年間指導をおこなっていたゴミ屋敷のゴミを行政代執行で
撤去しました。
前年2014年に施行されたゴミ屋敷条例に基づいた措置で、私有地のゴミを強制撤去するのは、全国で
はじめての事例です。
京都市の事例のように、悪質性の高い場合は強制代執行がおこなわれるケースもあります。

自治体の窓口に相談した記録が残り、明け渡し訴訟のときの証拠にもなるので、内容証明を送るのと
同時期に、行政に相談するようにしましょう。

STEP4.明け渡し訴訟をする

内容証明を送ったり、行政に相談したりしても状態が改善されない場合は、明け渡し訴訟を起こします。
明け渡し訴訟を起こすときは、最初に管轄の裁判所に建物明け渡し訴訟を提起しましょう。

後日裁判の日時が決定し、和解調停が設けられます。

和解調停で和解できた場合は、和解同意書を作成し、退去日などの具体的な内容を取り決めましょう。
和解調停で和解できなかった場合は、裁判の判決を待つことになります。

ここで、過去におこなわれたゴミ屋敷に関する裁判の判例を紹介します。

ゴミ屋敷への判例賃貸借契約において、貸室内のゴミ放置状態が多少不潔であっても、直ちに賃貸借契約の解除事由を構成するものではないが、本件においては、再三注意を受けながら、事態を改善することなく2年以上の長期にわたって、貸室内に社会常識の範囲をはるかに超える著しく多量のゴミを放置するといった非常識な行為をしているのであって、衛生面だけでなく、火災発生の危険性もあり、近隣住民に与える迷惑は多大なものがあるから、本件行為は賃貸借契約の解除事由を優に構成する。
引用：財団法人不動産適正取引推進機構RETIO

過去の判例からわかるように、ゴミを放置した状態で再三の注意を無視し、状況を改善させないことは、
賃貸契約解除の事由になります。
ゴミ屋敷の住人に注意しても状況が改善されない場合は、明け渡し訴訟を起こし、強制退去に向けた
対応を取りましょう。