賃貸マンションの原状回復トラブルを防ぐには？

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賃貸マンションの原状回復トラブルを防ぐには？

もうすぐ賃貸マンションから引っ越すのですが、原状回復トラブルが起きることがあるって聞きました。
ウチは大丈夫かな？

賃貸物件の原状回復トラブルは多く発生しており、家を貸し借りしている人には誰にでも起こりうるトラブルの一つです。

原状回復トラブルはそんなに珍しいことじゃないんですね。

はい、トラブルを避け、大家さんと良好な関係で気持ちよく賃貸物件を退去できるよう、原状回復の基本について知っておきましょう。

原状回復トラブルとは

原状回復トラブルは賃貸物件退去時に貸主と借主のあいだで、物件の原状回復費用の負担者や金額について、意見の食い違いがある場合に発生するトラブルです。

たとえば、ペットが壁につけた傷、畳の汚れ、壁に染み付いたタバコのにおいなど、賃貸物件に入居した際にはなかった物件の傷や汚れ、においについて、借主（入居者）と貸主（大家）のどちらがその修正費用を負担するかや、修正費用の金額をめぐり、トラブルが発生することがあります。

独立行政法人の国民生活センターによると、PIO-NET（全国消費生活情報ネットワークシステム）に登録された原状回復トラブルや賃貸物件の敷金についての相談件数は、毎年1万件を超えています。

参考：独立行政法人　国民生活センター「賃貸住宅の敷金・原状回復トラブル」

原状回復トラブルに発展しないために知っておくべき4つの知識

そもそもなぜトラブルが発生してしまうのでしょうか。
それは、多くの人が、原状回復に関する基礎知識を知らないからです。
原状回復には基本の考え方やルールがあります。
この基礎知識を知っておくことでトラブルへの発展を防ぐことができます。

1.原状回復義務と経年劣化の違いと費用の負担者

原状回復義務とは、借主の故意や過失により、物件に傷やにおいなどが残ってしまった場合に、借主が物件をあるべき状態に戻す義務のことです。

一方、借主が物件に住んでいる間、きちんと丁寧に家を使っていたとしても、家は少しずつ傷んでいきます。
使用する時間に比例して発生するこの損耗のことを「経年劣化」といいます。
経年劣化による物件の傷みは、長期間住んでいれば避けられないものなので、基本的には借主ではなく貸主負担となります。

この考えに基づき、物件についた傷やにおいの修正費用の負担者が決まります。

2.借主の負担になる物件のダメージ

それでは国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』を元に、まずは具体的にどういったケースが借主（入居者）の負担になるのか確認していきましょう。

原状回復トラブルガイドラインによると、借主が負担すべき原状回復は次のように言及されています。

「賃借人の使い方次第で発生したりしなかったりするもの
（明らかに通常の使用による結果とはいえないもの）」
「賃借人のその後の手入れ等管理が悪く発生、拡大したと考えられるもの」

引用：原状回復トラブルガイドライン（前掲）

具体的には、下の表のような事例があげられます。

場所	借主負担
床	カーペットに飲み物をこぼしたことによるシミ、カビ畳の変色、フローリングの色落ち（賃借人の不注意によるものは借主負担（雨が吹き込んだが窓を閉めなかった等））
壁・天井	結露の放置により拡大したカビ、シミタバコのヤニ・臭い台所の油汚れ
建具（ふすま、柱など）	ペットがつけた柱のキズ・臭い
設備、その他	風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ庭に生い茂った雑草

参照：国土交通省住宅局　原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（前掲）

3.貸主の負担になる物件のダメージ

次は、貸主（大家）の負担になる物件のダメージを見ていきましょう。
貸主が負担すべき物件のダメージは、入居者がきちんと家を管理していても、発生することが避けられなかったダメージ（＝経年劣化）になります。

具体的には、下の表のような事例があげられます。

場所	貸主負担
床	家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡畳の変色、フローリングの色落ち（日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの）
壁・天井	テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ壁に貼ったポスターや絵の跡壁に残った画鋲の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの）
建具 (ふすま、柱など)	網戸の張替え（破損等はしていないが次の入居者確保のためにおこなうもの）
設備、その他	物件全体のハウスクリーニング（専門業者による）設備機器の故障（機器の寿命によるもの）

参照：国土交通省住宅局　原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（前掲）

ここまでで、原状回復義務と経年劣化の違い、借主の負担、貸主の負担について理解できたと思います。
では、入居者がカーペットにコーヒーをこぼしてしまった場合、どちらがクリーニング代を負担すると思いますか？

はい、わかります！
コーヒーをこぼしたのは入居者の不注意ですから、答えは借主負担ですね。

と、思いますね？でも、もしそのカーペットをすでに何年も使っていて、経年劣化により、どちらにしろ近いうちにクリーニングが必要だったら？

うーん…

4.残存価値

物件のカーペットや壁紙など経年劣化によりその価値が下がっていくものは、使用年数に対しどれだけ価値が下がっていくのかが決められています。これが「残存価値」です。
この残存価値の考えに基づいて、入居者と大家で修正費用の負担の割合を決めることができます。

例えば、壁紙やカーペットは耐用年数は6年と決められているため、使用年数に対し入居者が負担しなければならない費用の割合は次のグラフのようになっています。

使用年数が0年の場合、入居者の過失でクリーニング代が発生した場合は、入居者がその費用を100%負担することになります。そして、使用年数が3年であれば費用の50％、6年であれば費用の負担はゼロとなります。

この使用年数に応じ修正費用の負担割合が変わってくる残存価値割合を知っておけば、ガイドラインに基づいた説明をし、不当に費用を請求されても、その負担を免れることができます。

原状回復トラブルに正しく対処するための5つのポイント

原状回復トラブルを避けるための基礎知識を知っていても、トラブルに巻き込まれてしまうことはあります。
そんなときトラブルへの具体的な対処法を知っておくことで、不当に高い修正費用を下げることにもつながり、トラブルを最小限に食い止めることができます。具体的にはどんな方法があるのでしょうか。

1.原状回復ガイドラインをきちんと理解しておく

原状回復トラブルが多く発生したことから、国土交通省は平成10年に『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』（前掲）を定めました。

このガイドラインでは、原状回復に関する次のことを確認することができます。

原状回復トラブルの未然防止
契約の終了に伴う原状回復義務の考え方
賃借人の原状回復義務等負担一覧表
トラブルの迅速な解決にかかる制度
実際の原状回復トラブル事例とその判決

このガイドラインをきちんと理解しておくことで、もしトラブルに巻き込まれそうになっても、貸主にガイドラインをもとに説明し、説得することができます。

2.特約や契約書をきちんと理解しておく

通常のケースだと、入居時にサインした契約書にも、原状回復の修正費用の負担者が記載されています。
契約書にしっかり目を通しておくことで、契約書と異なることを言われている場合に気づき、証拠として見せることができます。

また、契約書は基本的には一般的な原状回復義務の範囲までが借主負担となっていることが多いですが、契約書とは別に、特約を交わしている場合もあります。その特約で、通常であれば借主負担ではない経年劣化等も借主負担にする、といった内容が書かれており、入居時に気づかずサインをしてしまっている場合もあります。

契約書や特約を理解せずにこちらの言い分を通そうとしてしまうのもトラブルの原因になりかねませんので、自分が不利になる場合も含めて、客観的に契約書や特約の内容を理解・把握しておきましょう。

3.自分で修正できるものは自分で修正する

原状回復義務の中でも、入居者が自分で直せるような、軽度のダメージもあります。
壁にこびりついたにおいや、フローリングの落書きなど、表面上についてしまっているだけのものであれば、ドラッグストアやホームセンターに売っているグッズを使って落とすことも可能です。

一方、壁に傷がついてしまった場合や画鋲のあとが壁に深く残ってしまっている場合はテープなどを貼れば見た目はカバーできますが、実際のダメージ自体は修正されていません。
それなのに、修正したということにしてしまうと、後に住む新しい入居者にも迷惑がかかりますし、トラブルになる可能性もあります。

4.原状回復費用の相場を知っておく

原状回復トラブルの事例でよく聞くのが、高額のクリーニング代を請求されたというケースです。
しかし、通常のクリーニング費用を知らないと、それが異常な高額請求なのか、正常なのかわかりません。
なので、原状回復費用の相場を知っておくことも重要です。

業者によって大きく異なりますが、おおよその負担金額は下の表ようになります。

畳の張り替え	5,000～20,000円/畳
カビにより壁の張り替え（漆喰塗り壁の場合） ※壁の種類によって大きく異なる	8,000～10,000円/㎡
部屋の消臭 ※臭いのレベルによる	1Kのマンションの場合約4,000～60,000円
ペットなどによる柱のキズの修正	20,000～40,000円